Die letzte Sanierung Ihrer Immobilie ist schon länger her? Ein feuchter Keller, schlecht isolierte Fenster und vergilbte Tapeten sorgen für Probleme und senken den Verkaufspreis. Doch lohnt es sich, deshalb noch einmal zu investieren, um den Wert der Immobilie so zu erhöhen?

Von Johanna Böhnke

Alte Tapeten, ungestrichene Wände und ein Fußboden, der eine Erneuerung vertragen könnte, zählen zu den „dekorativen“  Renovierungsarbeiten. Sie sind nicht zwingend notwendig, verbessern jedoch den ersten Eindruck. Eine Immobilie, die sich in einem gepflegten Zustand befindet, wirkt insgesamt hochwertiger. Solche dekorativen Renovierungen sind nicht teuer, können preislich am Ende aber dennoch einen großen Unterschied machen.

Schwerwiegender sind Mängel, die die Wohnqualität reduzieren. Heizsysteme und Isolierungen etwa sollten auf dem neusten Stand sein. Diese Sanierungsarbeiten sind zeitintensiver und teurer. Sie schrecken viele Käufer, die schnell in ihr neues Zuhause einziehen wollen deshalb ab. Gleichzeitig verursachen Sie aber auch für den Eigentümer höhere Kosten. Lohnt es sich also überhaupt, größere Summen in die Sanierung zu investieren?

 

Die Preise für Sanierungsarbeiten müssen gut kalkuliert sein

 

Vereinfacht gesprochen lässt sich sagen: Die Renovierung oder Sanierung einer Immobilie lohnt sich dann, wenn die dadurch entstehende Wertsteigerung höher ist als die entstehenden Kosten. Deshalb ist es wichtig, dass Sie die Kosten für alle anstehenden Veränderungen gut kalkulieren. Für die meisten Eigentümer ist es schwierig einzuschätzen wie hoch die Wertsteigerung nach der Renovierung sein wird. Es bietet sich daher an, diese Schätzung einem Experten zu überlassen. So vermeiden Sie das Risiko, am Ende viel Geld für die Renovierung auszugeben, das Sie durch den Verkauf nicht wieder reinbekommen.

 

Grundsätzlich spricht man in der Immobilienbranche von einer einfachen, normalen und gehobenen Ausstattung. Bei der einfachen Ausstattung ist es zum Beispiel möglich, dass Bodenbelege fehlen, Küche und Bad nicht verfließt sind und die Wohnung auch nicht über eine Zentralheizung verfügt. Eine normale Ausstattung sollte alle nötigen Eigenschaften mitbringen, damit der neue Besitzer die Immobilie sofort beziehen kann. Anders als bei der hochwertigen Ausstattung müssen diese jedoch nicht zwanghaft modern sein und den neusten Wohnstandards entsprechen. Erfahrungswerten zufolge bringt die Aufstockung von einer normalen Ausstattung auf eine gehobene Ausstattung eine Werterhöhung von ca. 15 bis 20 Prozent. Eine einfache Ausstattung hingegen verringert den Preis gegenüber einer normalen Ausstattung um ca. 15 Prozent. Diese Werte dienen jedoch nur zur Orientierung und ersetzen keine professionelle Werteinschätzung.

 

Große Erfolge durch Renovierung möglich

 

Zwar ist eine gute Kalkulation unumgänglich, im Regelfall lässt sich jedoch damit rechnen, dass die Verschönerungsarbeiten sich für den Eigentümer lohnen. Gerade für Immobilien mit einer einfachen Ausstattung finden sich sonst unter Umständen keine Interessenten oder nur solche, die gezielt auf der Suche nach schlecht verkäuflichen Schnäppchen sind, die sie selbst günstig renovieren können. Die meisten Käufer hingegen schätzen die anfallenden Sanierungskosten höher ein als sie tatsächlich sind und befürchten so, einen zu hohen Preis für die Immobilie zu zahlen. Häufig kommt es daher vor, dass Eigentümer, die ihre Immobilie zunächst unsaniert anbieten und nicht loswerden nach der Sanierung eine positive Überraschung erleben. Die Immobilie verkauft sich dann nicht nur wesentlich schneller, sondern auch zu einem deutlich höheren Preis.

 

Sie sind sich noch unsicher, welche Renovierungsarbeiten sich bei Ihrer Immobilie lohnen? Dann kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gerne.

 

 

Foto:  Detailfoto

 

Interessenten für Immobilien gibt es derzeit viele. Weil die Nachfrage stark ist, mehren sich die Anfragen. Doch um keine Massenbesichtigungen machen zu müssen, gilt es einerseits die richtigen Kandidaten für die Besichtigung einzuladen und andererseits die Besichtigung perfekt vorzubereiten. Makler wissen, was zu tun ist: Lesen Sie hier 8 Tipps von den Profis. Von Julia Ceitlina

Die ersten Schritte sind bereits getan: Sie haben das Interesse von potenziellen Käufern geweckt. Bevor es zu einem Besichtigungstermin kommt, sollten Sie allerdings genau filtern, wer sich ernsthaft für Ihr Objekt interessiert, um keine Zeit mit aussichtslosen Interessenten zu vergeuden. Umso wichtiger ist es, wie Sie jetzt vorgehen.

1. Stellen Sie die richtigen Fragen

Am Telefon können Sie eigentlich relativ schnell feststellen, wer es wirklich ernst meint. Fragen Sie, ob die Finanzierung schon steht oder ob die Bank eine Voranfrage positiv bestätigt hat. Ein Kandidat der wirkliches Interesse hat, sollte nicht zögern Ihnen diese Infos zu geben. Im Gespräch können Sie außerdem erfragen, welche Anforderungen der Interessent an die Wunschimmobilie hat. Daran lässt sich oft schon erkennen, ob die Immobilie überhaupt passt. Die Selektion der passenden Interessenten gehört zur Kernkompetenz vieler Makler. Wer unsicher ist, sollte auf jeden Fall auf einen Profi setzen.

Wenn Sie die richtigen Kandidaten herausgefiltert haben, können Sie sich auf den Besichtigungstermin vorbereiten.

2. Planen Sie den Rundgang

Bevor Sie mit Ihren Interessenten einen Rundgang durch Ihr Objekt machen, sollten Sie planen, wie Sie vorgehen möchten. Welches Zimmer soll als erstes vorgeführt werden und haben Sie vielleicht Besonderheiten, die Sie hervorheben wollen? Es ist daher ratsam, einen Weg festzulegen und sich das Highlight Ihrer Immobilie zum Schluss aufzusparen, weil die letzten Eindrücke besonders im Gedächtnis bleiben. Ein Immobilienexperte kann Ihnen dabei helfen die Besichtigung professionell und optimal durchzuführen.

3. Räume vorbereiten

Am Tag der Besichtigung ist ein gepflegter Zustand Ihrer Immobilie das A und O. Bringen Sie daher den Außenbereich- sowie den Innenbereich auf Vordermann. Achten Sie darauf, dass alle Räume aufgeräumt und sauber sind. In manchen Fällen lohnt es sich sogar, die Wände farblich aufzufrischen.

Bei der Dekoration gilt: Weniger ist mehr. Schaffen Sie eine Wohlfühlatmosphäre, ohne dass die Räume zu voll gestellt aussehen. Persönliche Gegenstände wie Fotos oder jahreszeitliche Dekorationen sollten entfernt werden.

Kleiner Tipp: Eine behagliche Atmosphäre schaffen Sie auch über Duft und angenehme Gerüche, wenn Sie frischen Kaffee kochen oder frisches Brot in der Brotmaschine haben.

4. Mängel offen kommunizieren

Der Kauf einer Immobilie ist für viele Menschen eine schwerwiegende Entscheidung. Umso wichtiger ist es, dass Sie ehrlich mit den potenziellen Käufern umgehen und Mängel offen kommunizieren. Ist Ihre Immobilie beispielsweise von Schimmelbefall oder einem feuchten Keller betroffen, dann sollten Sie das auch preisgeben und am besten auch im Kaufvertrag mit aufnehmen.

5. Vorsicht ist besser als Nachsicht

Sie sollten auf keinen Fall voller Misstrauen in die Wohnungsbesichtigung gehen, aber halten Sie sich vor Augen, dass Sie fremde Menschen in Ihre Wohnung lassen. Getreu dem Motto „Vorsicht ist besser als Nachsicht“ empfiehlt es sich daher, Wertsachen an einem sicheren Ort zu verstauen.

6. Persönlicher Kundenkontakt

Außerdem ist es wichtig, dass Sie persönlich bei der Besichtigung anwesend sind. Schließlich kennen Sie Ihre Immobilie am besten und können Interessenten Fragen persönlich beantworten. Das hinterlässt einen positiven Eindruck. Es ist daher wichtig, sich für den Besichtigungstermin persönlich Zeit für Ihre Kunden zu nehmen und vor Ort zu sein. Aber können Sie das auch leisten? Wenn Sie sich die Arbeit ersparen wollen, sollten Sie sich an einen Makler wenden. Dieser kümmert sich dann um die Interessenten bei der Besichtigung und verhandelt für Sie.

7. Unterlagen vorbereiten

Zu jeder guten Besichtigung gehört auch die Aushändigung aller wesentlichen Unterlagen. Zu diesen zählen:

– Grundrisse vom Haus
oder der Wohnung
– ein Lageplan
– Dokumente zum Grundstück
– Nebenkostenabrechnungen
– Energieausweis
– Informationen zu den letzten
Sanierungen
– ausgedrucktes Exposé zur Mitnahme für Interessenten

Bereiten Sie sich außerdem auf zahlreiche Fragen der Interessenten zum Abschluss der Besichtigung vor. Beliebt sind vor allem Fragen zur Nachbarschaft und über die Umgebung. Ihren persönlichen Verkaufsgrund können Sie getrost für sich behalten, denn das ist allein Ihre Angelegenheit.

8. Zeit zum Umschauen

Wenn Sie Ihre Tour beendet haben, können Sie den Besuchern ruhig die Möglichkeit geben, sich noch einmal selbst umzuschauen. Bleiben Sie dabei allerdings in der Nähe, so können auch Fragen beantwortet werden und Sie sind auf der sicheren Seite. Die meisten Interessenten brauchen am Ende der Besichtigung etwas Bedenkzeit. Einigen Sie sich auf einen konkreten Zeitraum. So müssen Sie auch nicht unnötig Zeit verstreichen lassen und wissen genau woran Sie sind.

Benötigen Sie Unterstützung bei dem Verkauf Ihrer Immobilie? Gerne können Sie uns kontaktieren.

Die derzeit niedrigen Zinsen für Immobilienkredite machen das Finanzieren von Immobilien günstig. Das regt die Nachfrage an und durch die Verknappung des Angebots steigen die Preise von Immobilien. Im Interview erklärt der Zins-Experte Professor Klaus Fleischer von der Hochschule München, was an den Immobilienmärkten passieren kann, wenn die Zinsen wieder steigen.

 

Herr Professor Fleischer, derzeit sind Kredite einerseits billiger, andererseits sorgt die hohe Nachfrage für einen Mangel an Kaufimmobilien. Ist das aktuelle Zinstief Fluch und Segen für die Immobilienwirtschaft?

Aufgrund des derzeitigen Niedrigzinsniveaus können die Bundesbürger ihr Eigenheim extrem günstig finanzieren. Mitverantwortlich ist nach wie vor die ultralockere Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB), aber auch ein harter Wettbewerb unter den Anbietern. Der absolute Tiefpunkt der Bauzinsen wurde vor rund 18 Monaten erreicht. Seitdem bewegen sich die Konditionen geringfügig höher. Von einer echten Zinswende kann derzeit noch nicht gesprochen werden. Allerdings gibt es zaghafte Anzeichen, dass es zu einem leichten Aufwärtstrend spätestens dann kommen wird, wenn die EZB ihr Anleihekaufprogramm Ende 2018 aufgibt.

 

Worauf muss ich achten, wenn ich Eigentum finanziere?

Die günstigen Konditionen bevorzugen Immobilienkäufe. Billige Baudarlehen kompensieren aber bei weitem nicht die Preissteigerungen und verteuerten Gestehungskosten. Ein „Mehr an Haus“ ist nur dann zu vertreten, wenn ausreichende Reserven für Notfälle vorhanden sind und die Zinsbindungen möglichst langfristig, das heißt länger als 15-20 Jahre vertraglich garantiert sind. Um kommenden Zinsrisiken bei einer fälligen Anschlussfinanzierung  aus dem Wege zu gehen, bieten sich Volltilgerdarlehen an, bei denen bis zur vollständigen Tilgung die Zinsen festgezurrt sind.

 

Besteht die Gefahr, dass sich Verbraucher überschätzen?

Die strengen Mindestanforderungen bei der Kreditvergabe durch die Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie aber auch bindende Eigenkapitalbestimmungen nach den Basel-Verordnungen bieten einen Verbraucherschutz. Dies zeigt sich auch im Rückgang von Finanzierungen ohne Eigenkapital, sogenannte 100% Finanzierungen.

 

Wie lange wird das noch so weiter gehen aus Ihrer Sicht?

Die gegenwärtig leichte Korrektur der Zinsen nach oben kann nicht als Ende der „goldenen Ära Bauzinsen“ gewertet werden. Dazu wären verbindliche Ankündigungen seitens der EZB zu mehreren in Erwägung zu ziehenden, schrittweise erfolgenden Leitzinserhöhungen erforderlich, analog zu den Ankündigungen der US-Notenbank (FED).  Aber auch die FED beschwichtigt derzeit aufgrund der Verunsicherung der Finanzmärkte und signalisiert eine behutsame Zinspolitik — trotz guter Konjunkturlage in den USA.

 

Wann kommt eine nachhaltige Zinswende?

Die EZB wird weiter an ihrer Nullzinspolitik festhalten. Ein getrübter Ifo-Geschäftsklimaindex und die relativ geringe Inflationsrate im Euroraum um 1,4 Prozent lassen erste zaghafte Zinsschritte seitens der EZB erst Ende nächsten Jahres erwarten.

Der Markt für Bauzinsen dürfte kommende Zinserhöhungen bereits teilweise vorweg genommen haben. Für dieses Jahr rechne ich weiter mit stabilen Bauzinsen, wobei Seitwärtsbewegungen marktbedingt durchaus vorstellbar sind.

Voraussetzung ist allerdings, dass keine gravierenden geopolitischen Krisen sich entwickeln, die zu wirtschaftlichen Verwerfungen führen könnten.

Vor diesem Hintergrund ist es für Immobilienerwerber zu überlegen, ob die Kosten für ein Forwarddarlehen tragbar sind. Viele Anbieter kommen ihren Kunden entgegen und bieten ohne Aufpreis lange Vorlaufzeiten bis zur Auszahlung der Darlehen an. Es lohnt sich, die Anbieter zu vergleichen, weil die Konditionen zum Teil sehr unterschiedlich sind.

 

Welche Akzente kann die Bundesbank setzen, um Einfluss auf die Zinspolitik zu nehmen?

Die Auswirkungen auf die Bauzinsen dürfen nicht überschätzt werden. Die Bundesrenditen stellen trendmäßig einen Einflussfaktor dar: Das Zinsniveau für Baudarlehen orientiert sich primär an den Marktgesetzen von Angebot und Nachfrage. Als risikoarmes Ankerprodukt herrscht derzeit zudem ein zunehmender Wettbewerbsdruck unter den Anbietern.

Die Folge sind sinkende Margen und Hinzukommen neuer Mitbewerber auch aus der FinTech-/PropTech-Welt sowie Vermittlerplattformen.

 

Der Brexit naht von Monat zu Monat, welche Auswirkungen hat das auf die Geldmärkte? Sind Zinsentwicklungen noch sicher hervorzusagen?

Die Folgen des Brexit sind schwer vorhersehbar. Gegenwärtiger Stand ist, dass eher ein sanfter Brexit kommen wird. Dies wird geringe, kaum merkbare Folgen für die deutschen Bauzinsen haben. Die Anbieter refinanzieren sich primär in Deutschland und nahezu ausschließlich in der Eurowährung. Devisenschwankungen spielen somit keine Rolle.

 

Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen? Gerne stehen wir Ihnen beratend zur Seite.

 

Foto: ©  scyther5

Wer seine Immobilie verkaufen möchte, muss wissen, was sie am Markt aktuell wert ist. Online-Immobilienbewertungen können eine erste Orientierung ermöglichen, aber ist das auch der Wert zu der die Immobilien letztendlich verkauft wird? Der Immobiliengutachter Andreas Habath erklärt, worauf es bei der Wertermittlung ankommt und warum es sich lohnt, auf jeden Fall einen Experten zu Rate zu ziehen.

Interview von Jan Kricheldorf

 
Was gilt es bei Onlinebewertungen zu beachten, wenn man eine Schnellbewertung durchführt?

Als erstes sollte man in Erfahrung bringen, welche Datenbasis und Datenqualität eigentlich dahinter steckt. Also kennt sich der Anbieter in der Region, in der ich meine Immobilie verkaufen möchte, auch wirklich aus, um ein gutes Ergebnis abzugeben? Außerdem sollte man wissen, dass es viele Blickweisen gibt, die aktuelle Lage am Immobilienmarkt einzuschätzen. Alternativ könnte man Immobilieninserate studieren. Es gibt auch Gutachterausschüsse, die den regionalen Immobilienmarkt in Form von Marktberichten abbilden. Für den Eigentümer ist die Onlinebewertung eine von vielen Möglichkeiten, sich eine Orientierung zu verschaffen.

 
Es gibt ja momentan sehr viele Anbieter, die Bewertungen vornehmen. Wäre es nicht sinnvoll, sich an einen lokalen Experten wie einen Immobilienmakler zu wenden?

 
Das wäre die erste Option, die ich empfehle, bevor man selbst im Internet forscht. Der Nutzer kann die Qualität der unterschiedlichen Online-Anbieter nicht beurteilen. Daher sollte er oder sie nach einem qualifizierten Experten vor Ort suchen, der einem diese Arbeit abnimmt und auf ein professionelles Level hebt. Was nützt einem ein Orientierungswert, wenn der tatsächliche Kaufpreis etwa 30 bis 40 Prozent davon abweicht? Nach unten oder auch nach oben.

 
Immobilienmakler kennen ihren lokalen Markt natürlich sehr gut, was sich als Vorteil gegenüber Anbietern rausstellen sollte, die bundesweit aktiv sind, oder?

 
Richtig. Daher sage ich auch immer, dass es auf die Qualität der Daten ankommt. Was steht dahinter? Der Makler ist derjenige, der transparent agiert und mit dem man sich austauschen kann. Ich kann ihm die Besonderheiten meiner Immobilie nennen und er kann mir von seinen Erfahrung und von seinen letzten Objekten berichten. Daraus den Kaufpreis abzuleiten, halte ich für weitaus sinniger und erfolgversprechender als auf bundesdurchschnittliche Kaufpreisdaten zu setzen.

 
Welche Faktoren beeinflussen denn den Preis nach oben oder nach unten?

 
Platz 1 ist natürlich die altbekannte Maklerweisheit: Lage, Lage, Lage.Sagt ja der Name „Immobilie“ bereits. Nur Lage ist halt nicht gleich Lage. Es lässt sich nicht immer unterteilen in einfach, mittel und gut. Es gibt da sehr feine Abstufungen. Wie beispielsweise die Nachbarschaftslage: Wie weit sind Gebäude voneinander entfernt? Es gibt eine Vielzahl von Faktoren, die auf die Bewertung Einfluss nehmen.

Viele fragen ja auch den Preis ab, weil sie selbst verkaufen wollen. Die Preise in den Portalen allerdings sind Preise, die die Angebotslage widerspiegeln, jedoch nicht den Preis, den man tatsächlich erzielt am Ende. Welche Gefahren lauern hier?

Experten wissen, dass man seine eigene Immobilie nicht gut verkaufen kann, weil man nicht objektiv ist und mit dem Preis übertreibt. Wenn man dies unbewusster Weise tut, wird der potenzielle Käufer für die Immobilie überhaupt nicht angesprochen. Der Immobilienverkauf zögert sich hinaus. Und mit jedem zusätzlichen Tag, an dem eine Immobilie auf dem Markt ist, sinkt sie im Wert. Das ist logisch und wurde auch von Studien belegt.

 
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Foto:   axelbueckert

 

Dass Männer und Frauen nicht vom selben Planeten stammen, ist eine schlimme Floskel. Wenn es allerdings um Immobilien geht, steckt in dem Klischee viel Wahres drin. Zumindest, wenn man der Studie des Schweizer Kreditunternehmen „Credit Suisse“ Glauben schenkt.  Wer trifft beim Immobilienkauf die Entscheidungen? Frau oder Mann? Lesen Sie einfach weiter…

Nach vielen gemeinsamen Jahren in einer Mietwohnung haben sich Lisa und Hannes nun endlich entschieden: Sie wollen ein Eigentumshaus kaufen. So weit so gut. Doch bevor der Traum verwirklicht werden kann, müssen noch einige Schritte getan werden: die passende Immobilie muss gefunden werden. Wer hat bei der Suche eigentlich das Sagen? Die Credit Suisse Bank befragte in einer nicht repräsentativen Studie Immobilienvermittler zum Entscheidungsverhalten von Männern und Frauen. Demnach sind alte Geschlechterrollen offenbar immer noch präsent. Frauen scheinen eher intuitiv an die Sache heranzugehen, während Männer pragmatisch sind.

Frauen legen Wert auf Nachbarschaft, Männer auf Bauqualität

 Laut der Studie interessieren sich Frauen insbesondere für die Nachbarschaft, für die Küche und ob die Immobilie kindgerecht ist. Während sich das weibliche Geschlecht bei der Entscheidungsfindung vor allem von Emotionen leiten lässt, ist bei den Männern die Logik der treibende Motor. Zu den wichtigen Kriterien zählen für Männer neben der Haustechnik und der Bauqualität auch ein privater Parkplatz. Quadratisch, praktisch—gut, also.

 

Finanzen sind Männersache

 Das letzte Wort bei der Entscheidungsfindung hat mit 56 Prozent maßgeblich die Frau. Um die finanziellen Angelegenheiten kümmern sich aber häufiger die Männer. Sie führen die Verhandlungen über den Preis und nehmen den Erstkontakt mit der Bank auf (52 Prozent). Nur 28 Prozent der Frauen gehen diesen Schritt.

 

Fazit:

 

Männer und Frauen haben bei der Suche nach dem gemeinsamen Nest zwar oft unterschiedliche Ansichten, ergänzen sich allerdings auch gut. Was dem einen Geschlecht dem Klischee nach an Feingefühl fehlt, wird vom anderen offenbar komplementiert. Schließlich gehört zur Kaufentscheidung auch eine gesunde Portion Pragmatismus. Die Mischung macht‘s.

 

Foto: gpointstudio

Wer seine Immobilie verkaufen möchte, muss in der Regel den Gewinn versteuern. Doch die Steuer fällt nicht immer an und kann auf legalem Weg umgangen werden. Wie das geht, erklärt Steuerexperte und ehemals Vorsitzender Richter am Finanzgericht, Hans-Joachim Beck und beantwortet uns alle Fragen rund um die Steuern beim Hausverkauf im Interview.

Interview von Julia Ceitlina

Herr Beck, die meisten Menschen wissen, dass beim Hauskauf eine Steuer fällig wird. Doch wie sieht es aus, wenn man eine Immobilie verkauft, muss da auch eine Steuer gezahlt werden?

Hans-Joachim Beck: Im Einkommenssteuergesetz gibt es einen besonderen Paragraphen der besagt, dass die Veräußerung einer Immobilie des Privatvermögens steuerpflichtig ist, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Das ist die sogenannte „Spekulationsfrist“. Es ist keine besondere Steuer und es gibt auch keinen besonderen Steuersatz oder Ermäßigung. Wenn die Immobilie vom Eigentümer selbst bewohnt wird, muss der Gewinn nicht versteuert werden.

Ab wann beginnt denn die zehnjährige Spekulationsfrist?

Mit dem notariellen Kaufvertrag.

Wie wird zwischen selbstgenutztem Eigentum und fremd genutztem Eigentum differenziert?

Bei einem Einfamilienhaus beispielsweise, welches man selber bewohnt, ist die Veräußerung steuerfrei, auch wenn ich sie innerhalb der zehn Jahres Frist verkaufe. Voraussetzung ist, dass ich die Immobilie während der gesamten Zeit zwischen Anschaffung und Veräußerung selbst bewohnt habe oder aber dass ich die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren ununterbrochen selbst bewohnt habe. Es muss sich dabei nicht um volle Jahre handeln. Wenn ich mein Einfamilienhaus beispielsweise im Mai 2018 verkaufe, muss ich es mindestens seit Ende Dezember 2016 selbst bewohnt haben. Makler sagen ihren Kunden häufig den Satz: Sie müssen mindestens zwei Silvester darin gefeiert haben.

Gibt es noch andere Fälle, wann die Steuer beim Hausverkauf fällig wird?

Ja, wenn beispielsweise der Immobilienverkauf gewerblich ist.

Ab wann gilt der Immobilienverkauf als gewerblich? Können Sie das an einem Beispiel erklären?

Ich muss innerhalb von 5 Jahren drei Zählobjekte verkaufen. Zählobjekte sind Grundstücke, die ich innerhalb der letzten zehn Jahre gekauft oder modernisiert habe. Beispiel: Ich besitze seit 15 Jahren ein Mehrfamilienhaus. Jetzt teile ich es auf in Eigentumswohnungen und verkaufe 20 Eigentumswohnungen. Ich habe dann zwar mehr als 3 „Grundstücke“ verkauft. Es liegt aber dennoch kein gewerblicher Grundstückshandel vor, weil ich die Immobilie schon mehr als zehn Jahre im Eigentum habe. Wenn ich diese Immobilie allerdings während der letzten 10 Jahre modernisiert habe, dann ist es ein gewerblicher Grundstückshandel.

Durch die Modernisierung ist es also so, als hätte man sich die Immobilie „neu gekauft“?

Ja, ab dem Zeitpunkt, in dem modernisiert wurde, beginnt die Frist wieder neu.

Dann wäre es ungünstig die Immobilie vor dem Verkauf noch zu modernisieren?

Das wird aber trotzdem gerne gemacht, weil die Immobilie dadurch besser verkäuflich ist. Man muss halt die finanziellen Vorteile für sich klar abwägen und schauen, ob eine Modernisierung wirklich lohnenswert ist. Als Modernisierung gilt jede Maßnahme zu der ich als Vermieter mietrechtlich nicht verpflichtet bin und die die Veräußerbarkeit erleichtert.

Von welchen Faktoren ist die Höhe der Steuer abhängig?

Die Spekulationssteuer unterscheidet sich nicht von der normalen tariflichen Steuer, wie viele denken. Sie ist einfach ein Tatbestand innerhalb der Einkommensteuer und der Gewinn wird zu den normalen, üblichen Einkünften hinzugerechnet. Der Veräußerungsgewinn treibt allerdings auch den Progressionssatz, also den Steuersatz für die normalen Einkünfte, in die Höhe, da alles zusammen besteuert wird.

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Wenn sich Menschen trennen oder sogar scheiden, stellt sich oft die Frage, wie mit der gemeinsamen Immobilie umzugehen ist. Optionen gibt es viele, aber welche passen auf die eigenen Situation? Der Gang zum Immobilienexperten lohnt sich, da der neutrale Außenstehende alle Möglichkeiten vorstellen kann, ohne durch heftige Emotionen voreingenommen zu sein. Einige Makler haben sich deswegen sogar zum Mediator ausbilden lassen. Die wichtigsten Aspekte stellen wir Ihnen hier vor.

1. Hausverkauf in der Trennungszeit

Eine Scheidung kann juristisch erst vollzogen werden, wenn ein ganzes Trennungsjahr abgelaufen ist. Das Paar musst also zunächst ein Jahr getrennt gelebt haben, um eine Scheidung einreichen zu können. Dennoch kann die Immobilie auch schon in dieser Phase verkauft werden, wenn das Paar in Trennung davon überzeugt ist, dass eine Versöhnung oder der Wunsch wieder zusammen zu leben, aussichtslos ist. Das hilft, Streit beim Vollziehen der Scheidung zu verhindern. Oft sind aber die Verhältnisse schon zu zerrüttet, so dass andere Optionen wahrscheinlicher sind.

2. Hausverkauf nach Ablauf des Trennungsjahres

Nach Ablauf von einem Trennungsjahr, kann einer der Ehepartner die Veräußerung der gemeinsamen Immobilie verlangen. Lässt sich der andere Ehepartner nicht überreden, kann er gerichtlich sogar auf die Erteilung der Zustimmung verklagt werden. Dieser Schritt kann umgangen werden, wenn Sie sich stattdessen an einen Immobilienexperten wenden, der als Mediator ausgebildet ist. Dieser kann Ihnen dabei helfen eine Interessenabwägung durchzuführen.

3. Immobilie verkaufen

Der Verkauf der Immobilie hat den Vorteil, dass beide Ehepartner gleich den Erlös für den Verkauf hätten. Damit ließen sich zum einen Bankverbindlichkeiten bedienen. Zum anderen ließe sich mit dem Geld auch ein Neuanfang machen, indem es in eine neue, kleinere Wohnung investiert werden kann. Der Nachteil ist allerdings, dass ein Verkauf nicht mehr rückgängig gemacht werden kann und im Falle einer Versöhnung der Ehepartner, die Immobilie schon „verloren“ ist und neue Besitzer hat.

4. Immobilie vermieten

Das eigene Zuhause zu vermieten hat den Vorteil, dass die Immobilie weiterhin im Familienbesitz bleibt und später auch an die Kinder vererbt werden kann. Außerdem ließen sich von den Mieteinnahmen auch der Kredit bei der Bank bedienen. Im Fall, dass es doch zu einer Versöhnung kommt ist die Immobilie zudem nicht weg, sondern kann erneut bezogen werden.

3. Teilungsversteigerung

Wenn der Wille zum Verkauf zwar da ist, aber es zu keiner Einigung bezüglich des Preises kommt, kann eine Teilungsversteigerung durchgeführt werden.

Eine Teilungsversteigerung ist Teil der Zwangsversteigerung und kann von einem der Partner unabhängig beim Amtsgericht beantragt werden. Zur Antragsstellung berechtigt ist grundsätzlich jeder Miteigentümer, unabhängig von der Größe seines Anteils. Das Risiko bei einer Teilungsversteigerung ist allerdings, dass der Erlös weit unter dem Verkehrswert der Immobilie liegt. Für beide Parteien wirtschaftlich ein großer Nachteil, da es viele Schnäppchenjäger gibt, die nur darauf warten, dass solche Immobilen veräußert werden. Zusätzlich kommt hinzu, dass Kosten für das Sachverständigengutachten getragen werden müssen. Diese liegen zwischen 1000 bis 2500 Euro.

4. Makler — ist er parteiisch?

Wenn es darum geht den Immobilienexperten zu engagieren stellt sich die Frage: Wer kümmert sich darum? Und woher weiß ich, dass der Makler, beispielsweise von meinem Ehepartner nicht parteiisch ist? Nun, im Scheidungsfall ist das gegenseitige Vertrauen oftmals nicht mehr gegeben. Nur wie geht man jetzt am Besten vor? Es besteht die Möglichkeit zwei verschiedene Immobilienmakler für sich arbeiten zu lassen. Das würde aber dazu führen, dass die Provision halbiert werden muss. Keine gute Motivation für die Immobilienexperten, was sich auch auf der Arbeit bemerkbar machen wird und den Verkaufszeitraum in die Länge zieht. Wir empfehlen Ihnen daher sich gemeinsam auf einen Immobilienmakler zu einigen, bei dem Sie beide ein gutes Gefühl haben. Achten Sie auch darauf, dass der Experte über mediatorische Kenntnisse verfügt. Dieser kann eine Interessenabwägung durchführen, sodass beide Parteien zufrieden aus dem Verkauf rausgehen können. Sollten Sie dennoch Bedenken haben bei der Wahl des Immobilienmaklers, können Sie sich bei einem Anwalt rechtlich beraten lassen.

Wollen Sie Ihre Scheidungsimmobilie verkaufen und wissen nicht weiter? Gerne können Sie uns kontaktieren.

Nach dem Dreh kuscheln vorm Kamin: Fernsehmoderatorin Kathy Weber ist bekannt aus den TV-Sendungen „Abenteuer Leben – täglich neu entdecken“ und dem „K1 Magazin“ auf Kabel Eins. Die gebürtige Westfälin hat ihre eigene Moderatorenschule und für ihr Zuhause einen ganz individuellen Wohntrend entwickelt. Von Julia Ceitlina 

Frau Weber, was macht für Sie eine perfekte Immobilie aus?

Eine perfekte Immobilie ist für mich ein Ort, an dem ich mich zuhause fühlen kann. Die Größe und das Drumherum sind bei mir zweitrangig — das Gefühl muss stimmen.

Wohnen Sie im Eigentum oder zur Miete?

Ich wohne zur Miete.

Denken Sie darüber nach, in eine Immobilie zu investieren oder haben Sie das bereits getan? 

Ich denke auf jeden Fall darüber nach, in eine allerdings fühle ich mich auch in meiner Mietwohnung sehr wohl. Ich bräuchte etwas Vergleichbares und das ist zurzeit schwer zu finden. 

Gibt es Wohntrends wie Feng Shui, die Sie bei der Einrichtung anwenden?

Ich habe meine eigenen Wohntrends: Ich stelle in jedem Zimmer Amethysten und andere Heilsteine auf und mir gefällt eine Mischung aus alten und selbstgemachten Möbeln. Die Teppiche aus meiner Familie machen das Ganze dann perfekt.

Legen Sie Wert auf Nachhaltigkeit oder Energieeffizienz?

Ich lege Wert auf beides und versuche dies in meinen Alltag einzubauen. Auch meinen Kindern vermittele ich — wo immer es möglich ist — auf diese Dinge zu achten und ein Bewusstsein dafür zu entwickeln.

Haben Sie schon mal Möbel online gekauft? Wie war Ihre Erfahrung damit? 

Ich bin keine Online-Möbelkäuferin. Ich möchte die Dinge vorher anfassen können: Wirkung, Dimension, Farbe oder Material eines Möbelstücks möchte ich vor mir sehen und auch deren Qualität entdecken. Bilder können das für mich nicht ausreichend vermitteln.

Welche Eigenschaften muss ein guter Immobilienmakler haben?

Ich freue mich über einen Makler, der versucht, mich und meine Bedürfnisse und Wünsche zu verstehen. Jemand, der nicht nur den schnellen Abschluss im Kopf hat.

Hätten Sie lieber ein Penthouse in der Großstadt oder ein Haus am Strand?

Am liebsten beides. Zurzeit wäre aufgrund meiner Familiensituation das Penthouse in der Stadt perfekt, später dann das Haus am Strand — Träume sind was Schönes.

Gibt es etwas, das Sie beim Thema Einrichtung ganz schrecklich finden?

Ikea-Möbel — ich mag es individuell.

Wie kam es zu Ihrer Entscheidung Moderatorin zu werden?

Das ist eine lange Geschichte — machen wir es kurz: Ich liebe es, zu unterhalten.

Welcher Job hat Sie geprägt?

Mich prägt jeder Job, weil jede Aufgabe neue Herausforderungen mit sich bringt. Eine besonders einmalige Erfahrung war allerdings ein Interview, das ich mit Bud Spencer in seiner Wohnung in Rom geführt habe.

Welcher ist Ihr Lieblingsraum in Ihrer Wohnung? 

Mhhh. Im Sommer der Garten. Zurzeit unser Schlafzimmer.

Was macht für Sie einen gemütlichen Tag zuhause aus?

Wenn die ganze Familie zuhause ist, mein Mann kocht, das Feuer im Kamin flackert und wir einfach in den Tag
hinein leben.

Nutzen Sie auch schon Smart-Home -Technologie?

Auf gar keinen Fall. Ich möchte möglichst frei sein von diesen Dingen.

Ein sicheres und komfortables Zuhause wird mit zunehmendem Alter immer wichtiger. Doch nicht alle Wohnungen erfüllen die Bedingungen für ein selbstbestimmtes Leben im Alter. Dann stellt sich die Frage: Soll ich darin wohnen bleiben und umbauen oder die Immobilie verkaufen? Wer sich für einen Umbau entscheidet, kann bei der KFW-Bankengruppe einen Förderantrag stellen. 

Von Julia Ceitlina 

Kann ich in meiner Immobilie noch im Alter wohnen bleiben oder muss ich ausziehen, weil sie einfach nicht altersgerecht und somit unsicher ist? Diese Frage stellen sich viele Senioren, insbesondere dann, wenn die Gesundheit und der Komfort in den eigenen vier Wänden zunehmend an Bedeutung gewinnen. Alltägliche Dinge wie das Treppensteigen können zu einer Herausforderung werden. Dann stellt sich die Frage: Lohnt sich ein aufwendiger Umbau oder ist es vielleicht besser in eine kleinere Wohnung zu ziehen und die Immobilie zu verkaufen?

Ein Umbau ist kostspielig, kann aber von der KFW-Bankengruppe gefördert werden. Die häufigsten Umbaumaßnahmen werden laut der Bankengruppe vor Allem in den Sanitärräumen vorgenommen. Wer wissen will, ob das Badezimmer barrierefrei ist, muss beispielsweise überprüfen, ob das Waschbecken eine angemessene Höhe hat oder der Zugang zur Dusche bodengleich ist. Beliebt ist auch der Einbau von Treppenliften oder Aufzügen. Ihr Immobilienmakler kann Ihnen bei der Beantwortung dieser Fragen helfen und sie bei der Entscheidung beraten.

Ein weiterer Grund, weshalb viele ältere Menschen beschließen, die eigene Immobilie aufzugeben und stattdessen in ein Seniorenheim zu ziehen, ist das Bedürfnis nach Betreuung in Notfallsituationen. Dank intelligenter Assistenzsysteme ist es möglich, in der Eigentumsimmobilie wohnen zu bleiben. Mittels dieser Systeme lassen sich nämlich Funktionen wie Türkommunikation, Beleuchtung, Heizung, Klimatechnik und Notruf steuern: Verlässt der Bewohner das Haus und hat vergessen, den Herd auszuschalten, wird er automatisch abgeschaltet. Das System funktioniert mit Hilfe von Sensoren und kann über das Smartphone gesteuert werden. Es wird an die Bedürfnisse und Gewohnheiten des Nutzers angepasst. Auch diese Maßnahme kann von der KFW- Bank gefördert werden.

In der Abkürzung laufen diese Programme unter dem Label „AAL-Systeme“. „AAL steht für Ambient Assistent Living, also Systeme die von der Lebensumgebung her den Aufenthalt in der Wohnung  unterstützen, technische Einrichtungen, die dann auch möglicherweise über das Smartphone bedient werden können“, erläutert Markus Merzbach, Abteilungsdirektor von der KFW-Bankengruppe.

Auch junge Familien können gefördert werden 

Das Förderprogramm gilt allerdings nicht nur für Senioren, sondern kann auch von einer jungen Familie in Anspruch genommen werden, die ihre Immobilie zukunftsfähig machen will.

„Wir fördern eigentlich alles was in Richtung einer Barrierereduzierug geht. Ich könnte dort zum Beispiel einen Stellplatz finanzieren, solange der Stellplatz für ein PKW eine bestimmte Breite hat oder ein Carport. Man kann Stufen entfernen und größere Bewegungsflächen vor der Hauseingangstür errichten“, sagt Markus Merzbach, Abteilungsdirektor von der KFW-Bankengruppe.

Wie kann man einen Förderantrag stellen?

Ein Antrag auf Förderung kann entweder über die eigene Bank oder über das KFW-Zuschuss-Portal gemacht werden. Die Zuschussvariante ist dann interessant, wenn das Geld für die Maßnahme zwar vorhanden ist, man aber dennoch von einem staatlichen, nicht rückzahlbaren Zuschuss profitieren möchte. Ein Darlehen ist dann lohnenswert, wenn man abgesehen von den Umbaumaßnahmen noch andere Dinge finanzieren möchte. Wenn es um die Tilgung der Raten geht, steht die Bank dann auch beratend zur Seite.

Weitere Informationen zum Barrierefreien Wohnen erhalten Sie auf der Webseite:
www.serviceportal-zuhause-im-alter.de

Dennoch sollte genau bedacht werden, ob der Verkauf der Immobilie und ein Umzug in eine kleinere Wohnung nicht lohnenswerter ist. 

Brauchen Sie Unterstützung bei der Entscheidung, ob Sie umbauen oder doch lieber verkaufen sollen? Wir beraten Sie gern.

Foto: iStock_DGLimages

Bei einer Immobilienbesichtigung können sich viele Menschen nur schwer vorstellen, wie ihr neues Heim eingerichtet aussehen wird. Mit Hilfe von Digitalisierung und Augmented Reality können potenzielle Käufer ihr neues Zuhause bereits eingerichtet erleben — auf dem Smartphone oder Tablet. Augmented Reality ermöglicht es mittels Einblendung virtueller Objekte die Realität zu erweitern und somit einen Blick in die Zukunft zu werfen. Der Vorteil: Alles kann von Zuhause aus gemacht werden.  Das spart unnötige Besichtigungen in der Realität.

Von Julia Ceitlina 

Wie wird mein neues Zuhause mit meinen Möbeln aussehen? Vielen Menschen fällt es schwer, sich so einzurichten, dass ultimative Gemütlichkeit einsetzt. Die größten Probleme bereiten: Wandfarben auf Möbel abzustimmen und das Schlafzimmer harmonisch zu gestalten. 3D-Raumplaner versprechen Abhilfe und sollen  selbst Laien zu professionellen Einrichtungsexperten werden lassen. Auch virtuelle Besichtigungen ermöglichen es potenziellen Käufern Ihre Traumimmobilie bereits eingerichtet zu sehen. Der große Vorteil: Alles kann bequem von der heimischen Couch gemacht werden.

Virtuelle Besichtigungen

Der Anbieter Ogulo ist spezialisiert auf Panorama-Aufnahme-Funktionen und 360°-HDR-Bilder. Außerdem lassen sich 360-Grad-Immobilienvideos erstellen, die man anschließend auf beliebigen Video- oder Immobilienportalen einbinden kann. So können auch Interessenten aus dem Ausland Ihre Immobilie besichtigen. An den Nutzerdaten lässt sich zudem erkennen, wer sich „ernsthaft“ für die Immobilie interessiert, da Kunden aufgefordert werden Ihre E-Mail-Adressen einzugeben und somit weitere Funktionen des Programms nutzen können. Festgehalten wird auch, wie lange sich Nutzer in den Räumen aufgehalten haben. So erspart sich der Eigentümer unnötige Besichtigungen.

Auf virtuelle Besichtigungen ist auch der Anbieter Smabu spezialisiert. Leerstehende Immobilien können nach Ihren Vorgaben virtuell gestaltet und anschließend mit einer VR Brille oder als Film besucht werden. Begehungen sind innerhalb des Gebäudes, der Wohnung, der Kellerräume sowie im Außenbereich möglich. Wunschgemäß kann sogar das Tageslicht und der Bodenbelag geändert werden. Die 3D Animationsfilme, 360 Grad Bilder und virtuelle Begehungen, können  auf der Webseite Ihres Maklers implementiert und anschließend von Kunden genutzt werden. Unabhängig von Zeit und Ort. Das steigert die Attraktivität Ihrer Immobilie um einiges. Ihr Immobilienexperte kann Sie ausführlich dazu beraten. Wenn Ihr potenzieller Kunde die Immobilie außerdem ganz nach seinem Geschmack einrichten möchte, gibt es auch dafür digitale Lösungen. 

Neues Zuhause planen von der heimischen Couch 

Die App „rooomy Reality“ ermöglicht es, Räume nach dem eigenen Geschmack einzurichten. Wie das geht? Räume abfotografieren und anschließend nach Belieben aus einer Auswahl von 10.000 3-D-Möbeln einrichten, die in der App zur Verfügung stehen. Kein schweres Schleppen oder Möbelrücken ist noch notwendig.

Werkzeugkasten im Smartphone

Zu guter Letzt ist es wichtig die richtigen Maße zu kennen, damit bei der Einrichtung alles einwandfrei verläuft. Mit der App „ARMeasure Kit“ haben Sie Ihren Werkzeugkasten praktisch immer mit dabei, bequem auf Ihrem Smartphone. Gemessen wird mit der Kamera des Smartphones indem vom Anfang bis zum Endpunkt geschwenkt wird. Auch räumliche Größe, Körperhöhe, Winkel und Durchmesser können mit ARMeasure Kit erfasst und detailliert ausgespielt werden. Ein Check mit Meterband und Winkelmesser zeigt, wie akkurat die Ergebnisse sind. Mit der App können Sie potenziellen Käufern dabei helfen die richtigen Maße zu ermitteln. Die App gibt es kostenlos und bislang nur für iOS. im Appstore. 

Wollen Sie auch wissen, wie Sie in Zukunft mit Augmented Reality unnötige Besichtigungen vermeiden können? Gerne können Sie sich an uns wenden und wir stehen Ihnen beratend zur Seite.