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Sofort bezugsfrei! Mehr als nur vier Wände: Lebensraum mit Perspektive / Ooswinkel | 60401
Haus | 76532 Baden-Baden
Eckdaten der Immobilie
Kosten
Objektbeschreibung
In zentraler und gut erreichbarer Lage von Baden-Baden präsentiert sich dieses vielseitige Wohn- und Geschäftshaus als seltene Gelegenheit für Eigennutzer, Kapitalanleger oder Freiberufler. Das ursprünglich im Jahr 1929 errichtete Gebäude wurde 1970 um einen Anbau erweitert und kontinuierlich modernisiert. Es vereint auf einem ca. 269 m² großen Grundstück eine großzügige Wohnfläche von rund 162 m² mit einer vermieteten Praxisfläche von etwa 93 m² im Erdgeschoss sowie einer zusätzlichen Nutzfläche von ca. 53 m² im Keller.
Die Praxis ist seit 2021 unbefristet vermietet und bietet durch ihre moderne Ausstattung sowie die drei separaten Zugangsmöglichkeiten eine hervorragende Nutzungsperspektive. Die Räume sind aufgeteilt in drei Behandlungszimmer, einen Empfangsbereich, einen Wartebereich sowie einen zeitgemäßen Sanitärbereich. Ein Außenbereich steht der Praxis zur Nutzung zur Verfügung. Die ursprüngliche Nutzung als Lebensmittelhandel ist baulich noch erkennbar, wurde aber durch die umfassende Modernisierung im Jahr 2021 sowie zusätzliche energetische Maßnahmen im Jahr 2024 auf einen aktuellen Standard gebracht.
Der darüberliegende Wohnbereich erstreckt sich über zwei Etagen und ist über einen separaten Eingang zugänglich. Mit insgesamt 4,5 Zimmern – darunter ein Durchgangszimmer – zwei Badezimmern und jeweils einer Loggia bzw. einem Balkon pro Etage, bietet das Haus viel Raum für individuelle Wohnkonzepte. Besonders hervorzuheben ist die offene Empore im Dachgeschoss, die nicht zur Wohnfläche gerechnet wurde, jedoch zusätzlichen Gestaltungsspielraum bietet. Die Aufteilung ermöglicht bei Bedarf die einfache Trennung in zwei eigenständige Wohneinheiten – ideal für Mehrgenerationenwohnen oder eine teilweise Vermietung.
Jede Wohnebene verfügt über eine eigene Etagenheizung (BJ 1999 und 2012) sowie ein separates Badezimmer. Der Zustand der Wohnräume ist insgesamt solide, wenngleich teilweise Renovierungsbedarf besteht. Die großzügigen Kellerräume bieten zusätzlichen Stauraum oder Potenzial für Hobby- oder Lagernutzung. Der Wohnteil der Immobilie ist derzeit nicht bewohnt und somit sofort verfügbar.
In den letzten zwei Jahrzehnten wurden zahlreiche Sanierungen durchgeführt: Neben der Erneuerung der Elektrik und dem Einbau einer Dachgaube (2002) wurde unter anderem die Fassade (2005), die Dachdeckung samt Isolierung (2014), die Eingangstüre (2017) sowie die Veranda (2020) überarbeitet. Die Hofeinfahrt wurde 2013 erneuert und rundet den gepflegten Gesamteindruck des Anwesens ab.
Insgesamt handelt es sich um ein charmantes und funktionales Objekt mit Geschichte, Potenzial und vielen Nutzungsmöglichkeiten. Die Kombination aus stabil vermieteter Gewerbefläche und flexibel nutzbarem Wohnraum macht diese Immobilie zu einer besonderen Gelegenheit in Baden-Baden.
Ihr Ansprechpartner
Energieausweis
Kaufnebenkosten
Ausstattung
Allgemeine Daten:
– Grundstücksgröße: 269,00 m²
– Praxisfläche: ca. 93,00 m²
– Wohnfläche: ca. 162,00 m²
– Kellerfläche: 53,00 m²
– Baujahr 1929 / Erweiterung/Anbau 1970
Daten zur Praxis:
– Vermietet seit 2021
– Laufzeit unbefristet
– monatliche Kaltmiete: 847,00 €
– Nebenkostenvorauszahlung: 135,00 €
– Zustand gem. unten stehenden Sanierungen
– Drei Zugangsmöglichkeiten
– Ehemaliger Lebensmittelhandel
– Drei Zimmer zzgl. Empfang und Wartebereich
– moderner Sanitärbereich
– Außenbereich, Nutzung durch die Praxis.
Daten zur Wohnung:
– 4,5 Räume verteilt auf zwei Etagen (0,5 = Durchgangszimmer)
– Jede Etage mit separater Heizung und Badezimmer
– Aufteilung in zwei Wohnungen möglich
– Jede Etage mit eigenem Balkon/Loggia
– Empore im Dachgeschoss (nicht in der Flächenberechnung berücksichtigt)
– Separater Zugang
– Großzügige Kellerräume
– leerstehend und sofort nutzbar
– teilweise renovierungs- / sanierungsbedürftig
Sanierungen:
– Etagenheizung im 1. Obergeschoss 1999
– Einbau Dachgaube 2002
– Elektrik 2002
– Fassade 2005
– Etagenheizung im 2. Obergeschoss 2012
– Hofeinfahrt 2013
– Dachdeckung und Isolierung 2014
– Eingangstüre und teilweise Fenster 2017
– Instandsetzung Veranda 2020
– Modernisierung der Praxis 2021
– Erneuerung Dusche im 2. Obergeschoss 2022
– Energetische Maßnahmen Praxis 2024
Sonstige Angaben
Bei weiterem Interesse laden wir Sie gerne zu einer persönlichen Besichtigung vor Ort ein. Bitte legen Sie uns dazu eine aktuelle (vorläufige) Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank oder einen Kapitalnachweis vor.
Diese Immobilie befindet sich im exklusiven Alleinauftrag von HUST Immobilien. Missbräuchliche Verwendung dieses Angebots in jedweder Form wird bei Bekanntwerden sofort mit allen Rechtsmitteln unterbunden. Kontaktaufnahmen zu den Eigentümern sind strengstens untersagt und werden ausdrücklich nicht gestattet.
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Lage
Die Schwarzwaldstraße befindet sich in zentraler Lage der renommierten Kur- und Bäderstadt Baden-Baden, einer der bekanntesten und traditionsreichsten Städte im Südwesten Deutschlands.
Die Straße zeichnet sich durch ihre hervorragende infrastrukturelle Anbindung aus. In wenigen Minuten erreicht man sowohl die Innenstadt mit ihren exklusiven Einkaufsmöglichkeiten, kulturellen Einrichtungen (z. B. das Festspielhaus, das Museum Frieder Burda oder das Kurhaus) als auch die Anschlussstellen der B500 und A5, die eine zügige Erreichbarkeit der umliegenden Städte wie Karlsruhe, Offenburg oder Straßburg ermöglichen.
In direkter Umgebung befinden sich zahlreiche Versorgungs- und Bildungseinrichtungen, darunter Schulen, Kindergärten, Supermärkte, Ärzte und Apotheken. Die Nähe zu Kliniken und Reha-Einrichtungen unterstreicht den gesundheitsorientierten Charakter Baden-Badens.
Die Schwarzwaldstraße ist zudem von einer durchmischten Bebauung geprägt: Neben gepflegten Altbauten und Mehrfamilienhäusern finden sich hier auch Einkaufsmöglichkeiten. Die Immobilie grenzt an den denkmalgeschützten Teil “Ooswinkel” an. Die Nähe zum Grünen – insbesondere zur Oos und zum angrenzenden Stadtwald – sorgt für einen hohen Freizeitwert und macht die Lage besonders attraktiv für Familien, Berufspendler und Ruhesuchende gleichermaßen. Zudem lädt der ruhige Teil von Baden-Baden zu ausgiebigen Spaziergängen ein.
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